王天也：着眼当下，铺垫未来
【王天也，建业地产股份有限公司CEO】
◆ 中国房地产市场从需求角度讲，长期看好， 具有巨大增长潜力。但不排除近期会有一些波动，主要看政府的政策面是否有较大变化。2009年，国际经济在持续回暖，再加上国内的市场也没有受到太多消极的影响，所以今年上半年全国房地产总体量价齐升，如无大的政策变化，增长的势头应该可以持续，并更趋稳定。
我们的中报出来之后，投资人包括市场对我们是有疑问的，为什么建业会出现这样的状况，其实我需要说的是，内地市场尤其是河南这样的内陆城市的市场是有很大的滞后性的，再加上建业一直强调谨慎开发、稳步增长，今年建业开工、竣工、供应量都比较小，所以对我们上半年的整体业绩是有影响的。即便如此，我们仍然要从内部管理上多下工夫，这样一来，以自我提高来更好地应对市场的变化。所以我想提请我们的管理层思考以下问题：今年以来，全国房地产市场同比增长，河南房地产市场同比增长，我们公司的状况是什么？ 原因何在？
★ 作为建业地产的CEO，我的职责是要把公司和市场拉近，把市场的要求和声音传导给管理层，另外还需要做好投资者的关系管理，还有很重要的一方面，就是培养管理层，把自己在管理上的和专业上的经验教给我们的管理层。在接下来的时间，要客观地实现我们的既定目标的话，需要全体管理层的工作都围绕这样一个中心问题：在确保风险可控的前提下，使公司的业务保持一定的增长。这涉及三个方面的工作：把战略的实施具体化，落实到管理层的日常工作和运营指标；进一步强化公司内部管理；提高管理层的执行力，特别是工作的能动性。
着眼于当下的同时，我们也需要为明年的市场做好铺垫，从项目准备、土地储备上多作打算，比如我们要把开工、开盘、竣工的时间节点早做严谨科学的安排，当然已经确立的就要不打折扣地去实现目标；在土地储备这一块，我们需要填补一些市场空白。对于市场容量比较大、建业品牌基础非常好的城市，要加大投入。以上这些都是“量”的努力，那“质”的方面，在应对更成熟的市场时，我们更要提高效率，一定要在规定的时间里开工、开盘、交房，通过一系列科学化的管理来实现我们的经营目标。
■ 在面对资本市场之时，集团高管的执行力需进一步提高，我所说的高管是指集团中心总经理以上干部和项目公司及中心城市公司的总经理。提高执行力，首先是要强调能动性，即主动地思考问题，主动地提出解决方案，主动地解决问题。其次是要强调目标、强调标准、强调落实。应该来说，在机构调整之后，我们的高管还是有动作的，这很让人欣慰，但在面对不断快速发展的市场之时，我对高管还是要有更高的期望。
史书山：面对市场的不确定性，加快自身发展
【史书山，建业住宅集团执行副总裁（常务），产品管理中心总经理】
◆今年以来，由于政策利好、资金流通性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市房价开始稳步上升，少数城市涨幅较大。但是我们应当清醒地认识到，在目前宏观经济仍不明朗的情况下，房地产市场仍面临较大不确定性。因为本次调整是在政府4万亿投资和大量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，企业投资信心有所增强。但是政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、大量信贷投放本身难以持续，诸多因素将导致目前的宏观经济走势仍不太明朗，而房地产投资和价格与宏观经济走势密切相关，所以房地产市场仍将面临较大的不确定性。
★对于外部的市场形势，企业是难以左右的，我们应该更加关注我们自身的发展，强化我们的内部管理，优化制度和流程，提高效率，利用好目前不确定的市场形势，把我们的内部管理体系梳理得更加合理，待市场形势好转时快速发展。我们现阶段的基础工作是产品体系和服务体系的搭建，目前这两个体系都取得了阶段性成果，下一步需要全集团齐心协力对其进行完善和持续推进。
■ 集团组织架构调整后，在集团内部经营管理上，不断在进行管理体系的梳理和优化。现阶段最需要做出改进的是执行力！现在仍有个别项目的执行力需要提高，集团今后将重点强调。
陈建业：宽松信贷环境下，扩大土地储备
【陈建业，建业住宅集团执行副总裁，投资管理中心总经理】
◆在一系列刺激性宏观经济政策和房地产市场调控政策的作用下，2008年我国房地产市场积累的刚性需求在2009年上半年集中释放，中国房地产市场迎来了一波“小阳春”，从全国范围看，房地产市场出现了逐步向好的趋势。但从8月份以来全国主要城市的成交情况看，全国主要城市房地产市场呈现出一定的疲软态势。因此，要想准确判断我国房地产市场的后续走势，我们需抱有理性的观察姿态。
★对于投资管理中心来说，有三个方面的工作一直在做也将不断地在这些方面进行深化。第一，认真研究宏观政策对经济和房地产行业的影响，为公司决策层提供实时的参考；第二，合理扩大土地储备规模，优化集团土地资源配置，为集团业绩的持续稳定增长提供支持；第三，通过培训提高员工素养，以期员工的专业素养和职业精神在较短时间内能迈上一个新的台阶。
■ 集团组织架构调整以来，整体运作比较顺利，各职能中心及各分支机构之间的配合更协调、更顺畅。集团各职能中心职责更明确、决策更快、效率更高；各中心城市公司能够比较顺利地执行和贯彻集团决策，这是从粗放管理逐渐转化为集约经营的表现。集团更加关注利润、能效，更注重以经济效益为中心，当然这只是开始，作为一家负责任的上市公司，集团会持续不断地探索和提升各方面的专业能力，为客户提供没有瑕疵的产品和一流的服务。
孙延隆：复杂局面下，优化营销成本
【孙延隆，建业住宅集团执行副总裁】
◆总体而言，目前的房地产形势较之去年下半年的消费者持币观望状态已经有了很大改观，去年被压制的一些消费刚性需求在今年上半年得以释放，加之消费者的心态相对比较稳定，整体房地产行业的交易量有了稳步的回升。但对于近两个月来说，由于新一轮地王和天价房的出现，不排除政府再次出台调控政策以抑制泡沫出现的可能。应该说，市场会呈螺旋式上升的态势。
★对于建业来说，产品和服务是核心竞争力，在不明朗的经济前景下，我们更应该利用品牌的优势，以建业房产的资产升值的安全性来稳固市场的购买信心。与此同时，深化和提升建业房产的附加值，如近期我们以至尊卡为载体的全省网络化服务体系已经正式开始运营，这就是集团在深化、优化服务方面的具体举措。但这只是一个开始，其后我们还会有更多的服务类型的产品加入到这个体系中去，从而提高集团品牌的市场竞争力。从具体策略上说，要针对目标客户做针对性强的有效营销，避免概念性的泛营销，使我们的营销行为发挥其最大的能效，从而更好地促进销售，完成利润指标。
■ 自2008年6月6日上市以来，建业就是一个公众企业了，我们所努力的目的就是要本着对股东、公众负责的态度，实现他们的利益最大化。所以对我们来言如何优化成本、提高盈利水平就是我们必须面对和解决的问题。具体来说，我们现阶段更要关注重点项目的执行，避免因为执行延误而错过商机、不能完成组织目标。另外，面对目前这样一个市场回暖的大好时机，我们应该鼓励项目把握机会，提前甚至超额完成任务，这样可能需要我们在现有奖励机制的基础上，加大力度，我想这样更能在目前的市场形势下激发项目公司的主观能动性。
胡冰：脆弱经济环境下，最大化资金能效
【胡冰，建业住宅集团执行副总裁，财务管理中心总经理】
◆中长期来说，总的经济形势还是向好的，因为中国这个发展中国家的城市化发展趋势不可逆转和阻挡。但是，中国的经济还是一个脆弱的高速发展体，阶段内随时有变化的可能性，尤其是存在政策变化的可能性。目前的房地产行业一旦面临国家大力度的宏观调控一定会下跌，而一旦放松，就会出现反弹。
★对于集团来说，面对目前这样的特殊经济环境，在正常的财务管理前提下，适当保守地多储备资源是非常重要的。应该说在机会和风险并存的不确定市场阶段，“过于”保守和激进都是不可取的姿态，于是我们要在保守的基础上，适当宽松地做财务预算，并且为了发挥资金的最大能效，我们会考虑向市场表现比较好、风险相对比较小的城市适当倾斜资金，多一些土地储备，以应对市场的变化。
■ 严肃集团的产品纪律并提高集团整体的效率是当务之急。“在目前河南房地产市场的发展过程中，省域化战略的执行将会经历一个利润率相对较低的阶段。”在这种前提下，提高资产的周转率是非常重要的。也就是说，一旦项目前期确定下来，那我们就要不打折扣地执行，为确定下来的事宜负责，这样才能在原有的基础上缩短项目的运作周期，提高集团的整体效率。这就需要我们在产品的序列化和标准化上不断完善和提高。
李和平：地产是载体，商业是灵魂
【李和平，建业住宅集团副总裁，商业地产经营管理公司总经理】
◆目前的市场逐渐趋于平稳，消费者面对房地产市场时越来越趋于理性，自我保护的意识也更强。应该说，因为土地资源的稀缺性，房价下跌的可能性基本没有，最近地王频现就是一个佐证。阶段性交易量的波动并不影响整体的市场逐步呈现平稳提升的态势。
★对于商业地产来说，地产是载体，商业是灵魂，这对集团来说是一个老话题但又是一个新课题。对我们来说，目前所做的工作，除了加大在全省范围内寻找适合运作城市综合体的核心地段地块的力度之外，还有集团以往遗留商业的招商工作。从长远来看，建立自己的商业经营管理团队，对自持物业自主经营和管理是重要的任务，它在提升集团整体商业的运营能力，改变原纯租金收益盈利模式的基础上，增加企业的固定收益方面会起到非常重要的作用。
对于我所负责的物业公司的工作，目前我们所做的有以下几个部分，首先，转变思想观念，重拾全员信心；其次，竭力完成胡葆森董事长提出的“调高服务标准，完善服务体系，提升服务水平”的任务，用了一年半的时间，对标准、规范、制度进行了修订，从物的管理提升到对人的服务，在星级标准的推广中提高服务水平；最后，巩固已经取得的工作成果，在确保服务水平稳定的前提下，动员全体员工强化经营意识，提升集团的经济效益。
■ 今年年初的架构调整之后，集团强化了对计划、预算、成本的控制，流程更简化，运营更加机动灵活，集团的整体运营效率有大的提升，在此基础上，如果能更进一步地完善绩效考核机制，相信会大大提高集团的综合竞争力。
郭小迷：从成本管控入手，走向精细化管理
【郭小迷，建业住宅集团助理总裁，成本管理中心总经理】
◆由于中国的城市化水平较低，房地产行业的整体的发展趋势肯定是持续向好的，从国内区域经济的发展格局来看，对河南来说，机遇一定大于威胁。目前，住房、汽车和教育已经取代了“老三大件”（手表、自行车、缝纫机）和“新三大件”（电视、冰箱、洗衣机），成为新新三大件，成为生活的主流消费品，这种刚性需求会成为中国房地产行业持续发展的动力源。
★对于一个组织而言，它得有自己的定位和目标。成本中心的定位是从成本管理入手，通过成本管控标准的细化来推进集团整体精细化管理水平的提升。就具体业务而言，我们有两个基本的目标，那就是“控得住”和“测得准”。近期我们工作的重点是“实现控得住”，即基于集团既定的制度、流程、权责和目标成本，通过采取对集团以往项目开发过程中诸如变更、签证等遗留问题的限期清理、对新出现的违规现象加大惩处力度以及定期进行成本检查等措施，强化制度的执行力，力求在成本管控方面做到令行禁止。近期工作的难点在于“如何实现测得准”。目标成本的刚性与权威依赖于其在前期测算过程中能否做到客观、准确。对此，有赖于我们在两个方面的突破：一是基于产品系列化和标准化之上的成本信息数据库的建设与应用；二是各层级、各业务部门在项目前期决策阶段的卓有成效的协同工作。
■ 目前，最需要做的就是对已经运行有半年多的新管控模式进行阶段性的总结和反思。我们要把眼界放宽，通过跨行业的学习，来提高集团的项目管理能力、整体运营效率等。
李莉：以集团利益为重心，提高执行力
【李莉，建业住宅集团营销服务管理中心总经理】
◆经过2009年上半年刚性需求的聚焦释放，伴随着下半年宏观形势的逐渐转暖，地产市场似乎应该随之出现一个相应回暖的局面，但自住型需求对房价的承受能力是有限的，面对房价高涨，部分刚性需求已经开始观望。目前房地产市场热销的局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累，市场波动的可能性在加大。
截止到目前，从国家统计数据上来看，地产销售依然没有明显的上升，只是与2008年相比稍有改观，目前房地产市场还应该处于恢复和调整的阶段。
★首先，统筹各项目年度经营任务，加强对重点、重大项目的跟进及监控，形成工作小组，协调解决问题，确保年度任务的达成。其次，加大“营销大篷车”的深度及广度，集中集团营销优质资源及宝贵经验，为集团各项目提供策略支持。第三，给予中心城市公司、项目公司关于销售价格策略的调整建议。第四，为促进集团快速回款，各项工作往前提，计划于10月下旬开展集团全省联动，各项目以此为契机，广邀客户，快速成交，提高销售速率，各项工作做好提前量，保障任务完成。最后，密切关注市场动向，研究地产发展趋势，为日常工作及集团2010年工作决策提供市场支持和策略建议。
■ 首先，重视和推进集团产品的层级及系列化战略。其次，需加强成本低控战略，这是集团发展战略和利润的保障。第三，在目前市场形势下，更要加强内功的修炼。需要加强项目团队的管理意识、制度和标准意识、思想意识和对市场的敏锐度，要以集团利益为重心，在目前的市场情况下加强市场的关注度、及时快速反应，实效的执行力更加重要。第四，强化集团总部与各中心城市公司的职能，加强集团新的管控模式意识，强调集团总部的精细化管理与子公司较强的业务操作速率，把集团总部做精，把子公司做强。
（采访整理：王鑫莹。文字内容保持了采访中口语化的叙述方式。）
