“社区”，是一个社会学上的概念。社会心理学认为，社区是一定的人口依据一定的文化制度和生活方式，建立在某一空间的共同体。构成社区的基本要素包括：地域、人口、文化制度、生活方式和地缘感。
开发商将“社区”的概念引入地产界，则主要是为了超越以往简单的“居住区”概念。以前，大多数房地产商都认为，房地产业的主要任务就是建造一片片居住区，至于人们生活的生动性及多元化空间环境，则不在他们考虑之列。可随着社会的发展以及现代人对住所要求的提高，房地产商也不得不更新管理模式、提升审美情趣，将更多的目光转向关注所打造居住区的生活品质。
上个世纪90年代，西方城市在经历了都市主义与郊区化以后，越来越表现出其发展的不经济性和不可持续性。于是,一股新的都市设计潮流“新都市主义”应运而生，并很快风行美国与欧洲，在国际上产生了不小的影响。
新都市主义关于社区开发的思想，从二战前欧洲的传统小镇和老城中汲取了许多灵感。在那些传统小镇和老城中，古朴雅致的风貌、人性化的尺度、社区感的氛围以及街道与广场的触手可及、丰沛充盈的市民生活和文化细节，无一不成了新都市主义重建真正社区的主张。由此，新都市主义者提出了其在社区开发实践上的诸多理念：
区域规划——把许多与社区有关的问题上升到区域层面，制定出整体性策略、前瞻性区域规划，使问题得到有效解决，保障和促进整个区域的经济活力、生活和谐、环境健康；
综合开发——社区内部具有居住、工作、娱乐、休闲和购物等功能以及其他配套设施，自给自足、高效安全，成为相对独立的多功能社区；
公共空间与传统邻里——公共空间是社区居民非正式的聚集和会面地点，它增加了社交的多样性，有助于邻里关系、社区文化的形成；
交通形态——提供多种不同的交通方式，注重街道的尺度、形态、形状；强调步行系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网，做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；
自然资源——尽量不扰动区内原有的水流、高坡、沼泽等自然资源，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。
然而，新都市主义的实践模型在具体的实践过程中也引起了争议。其两个代表作——滨海市和西拉古纳市——都是在开阔的未开发土地上，于短时间内迅速设计建造而成，使用的是现代主义线形的、统一控制的设计概念。然而这样形成的庞大社区，缺少历史的渐进、新老建筑的共生以及社区文化新陈代谢的活力，所以也遭受了质疑。汲取了新都市主义的核心理念，又结合中国城市化的现实状况，一种较成熟的新城建造理念正在成为主流，也即所谓的“社区综合开发”。
一家内地的房地产开发公司这样定义其“社区综合开发”：在房地产开发中，以整个生活社区为项目单元，对其中的各个功能要素，包括居住区、工业区、商贸办公区、休闲娱乐区、交通体系、绿化体系、园林建设及景观体系、医疗教育体系、信息化网络体系以及基础配套设施等，进行综合规划并持续地进行建设实施。
经过多年对海内外开发商的接触和观察，笔者深感，新城市离不开综合开发，而综合开发，又必须兼顾以下几点：
居住、就业的同区化
对于新区或者新城来说，规划常常容易犯大马路大尺度非人性化的错误。实际上，将人的居住和就业落实到同一个区域，不但能减少交通、时间等显性成本，而且能深化居民对社区的感情，提升社区的人性化氛围。这也是以人为本的规划理念的要求。
以招商地产开发蛇口为例，不但致力于努力将蛇口打造成“最适合人类居住的地方”，而且还引导、形成了4大就业区，使之既促进蛇口的繁荣，同时解决了居民的就业问题，让蛇口居民不出工业区就能找到合适的工作，一举数得。这些就业区主要有海上世界休闲商务区、火炬创业园区、花园城中心及其他商业餐饮娱乐区及港口工业区等。
现代人幸福生活的基础是“近”。有“近”才有“静”，有“近”才有“情”。如果每天工作9小时，上下班4小时，回家就吃饭、上床，哪来的“情”和家人、朋友欢聚、分享呢？
优质、丰富的教育资源
教育是百年大计，是人文精神的最好注脚，也最能吸引业主，增加社区的感情，客观上，也能体现地产开发商对人性的关怀。新社区新城区肇建之初，开发者就应该高度重视教育资源的凝聚力，力争高起点投资办教育，切实将教育地产的概念运用得淋漓尽致。
优美的自然资源，深刻的人文资源
新社区新城区往往自然资源丰富。例如招商地产开发的许多项目都充分借助了蛇口自然资源的优势。万科深圳的17英里项目也以三亿年的原生态海岸吸引业主。一山一水，都应该在规划时候尽量投入，充分拓展。
自然资源是靠天吃饭，在缺乏自然资源的地方，就有必要突出人文资源。蛇口这方面也做得很有特色，明华轮是招商地产出资300万买下的一艘退役的豪华法国游轮。法国总统“戴高乐”乘坐过明华轮，改革开放的总设计师邓小平又给明华轮上题词“海上世界”，使其成为蛇口著名的旅游景点。万科也有一些中产阶级的社区，都修建了清水混凝土的邻里中心，同理，其他新社区新城区，必须有社区精神凝聚的场所，才能够让居民安居，开始和谐的第一步。
方便、适宜的购物环境
综合社区不能没有方便的购物环境。作为居民的基本生活需求之一，购物方便与否、便利与否，是评价社区综合性能优劣的重要指标之一。很多小区建设得很好，但是社区商业却缺乏规划管理，不能满足业主需要。既影响了楼盘价值，又影响了业主的生活品质。
时尚多彩的娱乐休闲
购物场所和休闲娱乐设施，有关联，但是又有很大不同。仅仅是社区老年活动中心的几个户外设备，是肯定不能满足现代社区娱乐休闲的需要。这就需要开发商在规划的时候，考虑到各种商业地产业态的配合，让业主在社区都能自得其乐。这种娱乐休闲可以是社会化的商业服务，但是在价格上或者使用上，能够对业主有所优惠，充分加强社区的凝聚力。
综合、前瞻的片区规划
一个社区、一个城区的规划和开发，不是三年五年的事情，而是七十年乃至更长时间有效的安排。所以，其初期的开发，一定要留有余地，而且要有持续发展的观念和准备。使得地块的开发和使用在五年后十年后再拓展延伸时候，都能有自己的空间和脉络。
具体来说，我想举一个例子，就是深圳蛇口工业区的“海上世界”地块。这个已经开发了接近30年的地区，之所以能够与时俱进，持续开发，是和片区规划分不开的。
海上世界——蛇口休闲商务区
“海上世界”地块位于深圳蛇口半岛商贸中心区的中心，由填海形成，拥有长度约800米的海岸线，是蛇口最宝贵的全滨海地区，也是深圳15公里西部生活岸线的起点和精华。
海上世界现时的规划和设想包含了多方面的理念：
理念
说明
混合的社区功能 居民可在此居住、就业、购物、休闲、娱乐、观光等，为居民提供了丰富多样的社区生活空间。
开放的空间系统 通过整合城市空间、控制建筑高度，将新的开敞空间与现有的山、海、绿地、广场等城市空间统一成一个整体性强的开敞空间体系。特别是确保海上世界与大南山之间的山海空间通道的形成，这样可使居民最大限度地亲近蛇口特有的山海资源
交通的设想 处理好片区内外交通系统的衔接，通过望海路与滨海大道相连，构建完善的、可逐步实现的区内道路交通体系，处理好道路空间与两侧建筑物的关系；在地块内乃至海上世界至半山片区建立步行体系；在岸线旁设游艇码头，开辟海上世界至其他近海岸线的水上巴士，以此来营造休闲滨海生活氛围
水系的设想 在片区内引入人工水系，打开“山”与“海”的通道。水系的规划要尽可能地延长水的“边”，造成地形变化的多样性，为建筑的不同组合创造条件。人工水系的宽度将考虑小游艇的行驶，为观光游览项目提供可行性。水体的设计力求增强水的可及性，创造易于亲近的滨水空间
（陆新之，著名财经图书出版人，观察家。)