14个关键词，
解读2016年的地产“小疯狂”
丰收行业大丰收，天量销售额——2016年注定是天量年，前11月成交面积13.58亿平方米，预计全年突破15亿平方米，这将创造中国乃至人类历史的最高纪录。要知道昔日顶峰2013年也只是13亿平方米。而对应预估2016年销售额突破11万亿。国家统计局数据显示，2016年1-11月份，全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比增长24.3%；全国商品房销售额10.25万亿元，同比增长37.5%。
3000亿
2016年，已经有三家房企的销售额突破了3000亿元。中国恒大称，公司2016全年实现合约销售额3733.7亿元，面积4469万平方米。万科、碧桂园发布公告显示，万科2016年销售额为3647.7亿元，销售面积为2765.4万平方米；碧桂园2016年销售额为3088.4亿元，销售面积为3747万平方米。
2016年是行业集中度上升最快的一年，前200强房企集中度为54%，其中前100强房企已经占到行业集中度的47%，而2016年行业排名前10强的销售门槛已经是1000亿，行业12强金地集团已经1006亿左右，行业前100名的门槛已经是150亿。
涨
2016年关键词就一个字“涨”——涨是关键词，房价涨只是一方面。从城市看，2016年房价涨幅最高的城市是厦门，从面积看，销售面积涨幅最大的是武汉和郑州，调控出台后销售面积和销售额仍然持续走高的也是武汉和郑州。依次是合肥、南京；一个奇葩的城市天津，2016年完全可得“咸鱼翻生奖”，销售面积和销售额同比超过70%。
2016年你要说销售额涨个50%，70%，那都不稀奇，但放眼所有行业，除了互联网行业，估计没有多少企业能普遍有这个行业高位的大涨幅。这个过程中，“千亿级明星”的碧桂园，这2年是翻着涨，第一个翻一番是2013年业绩从476亿跃升到1060亿，第二个翻一番是2016年1402亿跃升到3090亿。百亿级明星的旭辉，2015年302亿，2016年600多亿，又是一个100%增幅。
调控
针对热点城市房价出现跳涨且涨幅惊人的情况，地方政府楼市调控政策调整步伐明显加快，自北京“9·30”新政后，各地加速出台楼市调控新政，部分城市重启限购限贷，抑制房价泡沫。截至目前，已有二十多个城市重新加入限购限贷行列，不仅包括北京、深圳、上海等一线城市，也包括南京、合肥、无锡、佛山等热点城市。
整体来看，一线城市调控最为严厉，重点在于抑制投机，同时保证刚需住宅的供应；热点二线城市则跟进限购限贷或政策升级，抑制本地逐渐升温的房地产投资热情，同时有效降低杠杆，预防金融风险的发生；而大多数三、四线城市库存仍处于高位，将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。
地王
面粉贵过面包、楼面价高于周边二手房价。这就是2016年土地市场的真实写照。研究机构数据显示，截至12月12日，2016年“卖地”收入超过千亿元以上的城市达到7个，创下历史纪录。这些城市大致也与2016年房价快速上涨的地区重合，它们分别为：南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中，南京、苏州、上海的土地出让收入超过1500亿元。将统计范围扩大，土地出让收入最高的50大城市2016年以来合计土地出让金额达到2.33万亿元，同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额均超过了历史纪录。而这主要源于上半年楼市销售火爆，开发商有较强补货冲动。
并购
调控当前，楼市正日趋冷静，而此前灼热的楼市之“火”正在向着股权市场悄然转移。2016年，可以说是中国房地产的并购加速年。楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，房地产行业的马太效应将日益加剧。
行业洗牌一个重要手段就是并购，2016年两个并购王恒大和融创，可谓像一个嗅觉极其敏锐的狼一样，虎视眈眈地看着柔弱的、现金流紧张、不想继续玩地产的小狼或是羊羔，频频收购。其二，收购更聚焦于项目级收购，具有优良土地、优良资产的房企收购。其三，2017年、2018年中国楼市是走弱的行情，许多优秀房企已经准备好足够的现金和筹码，准备在行情弱的时候收购，收购，收购。原因很简单，最弱的时候谈判更有筹码，更合适压低收购价格。
分化
分化是2016年楼市一个非常典型特征。其一，一线牛，二线涨，三四线差，可谓冰火两重天。中国那么大，分化也是正常。其二，政策更“地方化”了，更接地气了。从政策来看，以前政策还是一刀切，但今天中国楼市调控迅速下放到核心城市地方政策，“因城施策”更显著了。其三，房企也开始讲究一城一策，不同城市对利润率要求不一样，新进入城市舍弃3年利润求立稳。其四，TOP50房企在市场上越来越强势，规模边际效应远大于大企业规模负效应；同时中小型房企继续被边缘化，家底太薄根本没有参赛资格，严重受限于资源获取能力的束缚，被大企业甩得很远。其五，哪怕是百强房企，分化也更严重了。比如数据显示，3000亿阵营房企（恒大、万科、碧桂园）与2000亿阵营房企（绿地、保利、中海）断层值达520亿。
更轻多元
房企战略更多元，更轻——其一，2016年已经不是讨论转型不转型，而是如何转的问题。其二，地产商向城市运营商、服务商、产业地产商转型更明显，碧桂园联席总裁曾说，如果仅仅是招拍挂一线城市拿地已经非常难了，但产业地产是一条相对靠谱的路子。其三，开发商向服务商、运营商转型，进入深水期。但明显的，服务和运营赚的都是小钱、慢钱、体系的钱、细节的钱，租赁收入、服务收入还很少。其四，2016年初大家都在谈论从重资产进入轻资产，因为轻资产更安全，更有杠杆，但年底大家认为轻资产的前提是有重资产，更好做轻资产。轻重资产不关键，核心还是企业内部的运营体系、运营能力。
杠杆
楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨，这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。近两年来，利益驱动着房产开发商、经纪中介、P2P平台开发了多样的金融产品，比如“首付贷”“众筹炒房”“赎楼贷”等提供首付环节的金融服务。2016年上半年房地产销售市场的火爆行情，正是由于信贷的强劲支持，而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。
从2016年3月，“首付贷”就被监管部门叫停，清理“首付贷”的行动也一直持续到现在，深圳、北京、上海等多地P2P平台的“首付贷”产品下架。对于本轮房地产调控，不少专家认为实质核心就是降杠杆，以抑制资产泡沫和防范经济金融风险，特别是防范因此导致的可能对实体经济造成冲击。多个城市严查“首付贷”，严禁用非自有资金缴付土地出让价款，这些都是降杠杆的措施，体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。
房地产税
2016年，国家土地总督察办公室发出通知，开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间，预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除。2016年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这意味着房地产税等长期政策有望加快落地。
近年来，关于房地产税的改革话题一直备受关注，而房地产税也被认为是打压房价的重要手段。房地产税可起到正面效应，有利于房地产业长期健康可持续地发展。但需要注意的是，房地产税虽是一个必要选项，但并不能决定全局。不过可以预见的是，房地产税一旦征收，将成为地方政府可持续的收入来源，地方财政对卖地收入的依赖将明显减小，而这对于当前火热的土地市场将起到平抑的作用，对于高企的房价或将有所缓解。
70年续期
11月27日，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人注目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排。而这也传递出一个重要的信号：既然研究续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府收回的担心是不必要的。尽管《意见》没有出台具体内容，但指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计，这对于解决这一问题、稳定公民预期，具有重大现实意义。
土地使用权续期问题涉及上亿群众切身利益，在完善相关立法过程中，需严格按照法律程序，切实加强公众参与和专家认证，使民众能充分参与到这项国家重大改革中来，做到于法有据、百姓认同，后续也应该尽快推进制度的具体化和落实。
长效机制
中共中央政治局2016年11月9日召开会议，分析研究2017年经济工作时明确提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。由于本次会议与每年在年底召开的中央经济工作会议在时间上十分接近，因此预计这一政策也将是年度中央经济工作会议的重要内容，并成为2017年房地产调控的一个努力方向。
按照这次中央政治局会议的要求，房地产市场的长效机制要符合两个标准，一要适合国情，二要符合市场规律。这表明长效机制必须立足于我国的市场现状，而不能照搬国外的模式。中央提出，希望在房地产市场上建立长效机制，正是看到了行政调控的缺陷，希望让房地产市场更好地实现市场化。因此，要建立起房地产的长效机制，不能局限在房地产市场打转，而是需要进行全方位的改革。
住房租赁制度改革
住宅长期投资时代正在向我们一步一步靠近。2016年以来，关于住房租赁制度的改革正在多地推进。据不完全统计，截至11月29日，已有甘肃、海南、河北、辽宁、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策，促进住房租赁的规模化、专业化发展。
住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端，建设租售并举的市场化住房体系，培育健康有序的住房租赁市场，以淡化市场对购买自有住房的依赖，并引导企业规模化提供租赁住房。据官方统计，租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期，未来开发商会从“投资者”向“专业服务者”的角色转变。
豪宅
豪宅核心是城市能级的胜利——首先，与其谈楼市，不如谈城市。中国顶级豪宅，差不多被一线城市包揽，二三线是配角。其次，从数据来看，前11月每平方米单价10万+的豪宅，上海销售2000套，深圳1200套，北京590套。这也差不多就是全国的量了，因为，其他城市都不是一个量级的。杭州32套，广州24套，天津6套，厦门6套，济南、郑州和重庆都是1套。最后，总价1000万元以上所谓的“豪宅”,上海销售11000套，北京6000套，深圳4200套。