2014年的房地产市场,等风来,去变革。
以价换量,2014的行业主调
从2014年2月18日至20日的三天之内,杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中,降价幅度最大高达5000元/平方米。紧随其后,2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风,并逐渐扩散到全国其他大中城市。
国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数,从5月起连续七个月出现环比下跌,其中8月环比跌幅达到1.2%,创2011年以来新高;至于发生环比下跌的城市数,9月、10月均达到了69个,同样创下2011年以来之最。就具体城市而言,在11月数据中,除厦门和郑州,其他68个城市的房价均发生同比下跌,杭州更成为同比跌幅最大的城市。
行业步入“白银时代”、“竞技下半场”的说法成为主流,房地产的粗放快速增长时期在这一年发生了根本转变,回归产品根本,重视越来越细分的市场,这也是大企业屹立的唯一路径。
限购取消,行业去行政化
2014年3月5日的政府工作报告称,要“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。未提房价,仅提“分类调控”,这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。与此同时,政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。截至2014年11月底,在全国的限购城市中,除一线及三亚外,其他城市均放松或取消了限购,很多省级政府和地市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
老胡在两会归来的媒体见面会上也说,不出政策就是一种态度,今后一个时期,政策这个词可能会提得越来越少了,使用频率会越来越低了,政府这只手将更多放在保障房上,把保障房建好,把它运作好。
不仅对2014年,对整个行业来说,这也是一个信号、重大的转折。
认贷不认房,促进市场回暖
2014年9月30日,中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,简称“央四条”,重点内容是放松个人房贷,要点是:认贷不认房,对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
中央货币政策趋松态势已经明显,11月的非对称降息主要目的是改善企业经营状况,而对购房者来说,降息后贷款买房的利率相当于原来的9.4折,无疑有助于提升购房者支付能力,前期积压的需求有所释放。央四条出台后,一、二线城市成交量立即显著提升,10月商品住宅成交量环比9月增长二成多。
河南统一户籍登记,行业再遇发展机遇
2014年6月6日,中央深改组第三次会议审议通过《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,改革户籍制度是为适应社会主义市场经济发展,全国各地正结合本地实际,加快户籍管理制度改革步伐。此前,一些县市已经出现取消城乡户籍的试点,日前,黑龙江、河南率先在省一级层面展开行动。2014年11月1日起,黑龙江省取消农业户口和非农业户口性质划分,统一登记为居民户口。随后,河南制定印发的《关于深化户籍制度改革的实施意见》也明确提出取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口,并全面实施居住证制度。到农业大省河南户籍政策破冰,地方版改革已经做了充分的酝酿。
按照规划,到2020年,河南将努力实现1100万左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,全省常住人口城镇化率达到56%。
追溯2014年3月16日,中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》,《规划》主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革:一条主线,就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量,加快转变城镇化发展方式,以人的城镇化为核心,以城市群为主体形态,以综合承载能力为支撑,以体制机制创新为保障,走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务,就是有序推进农业转移人口市民化,优化城镇化布局和形态,提高城市可持续发展能力,推动城乡发展一体化。五项改革,就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革,完善城镇化发展体制机制。
可以说,《规划》的出台,对我国城镇化进程将会产生非常重要的影响,它有助于房地产业平稳发展,继续在经济增长中发挥重要作用。这将是一个长期而持续的影响。
老胡说,3个1亿人,按照1个人30平方米的住房需求来说,到2020年,在未来7年时间内,如果能够不断地在城市落户的话,新城镇化改造就需要90亿平方米的住房。这3个1亿人是城镇化的着力点,同时对房地产行业来说也是一个新的发展机遇。
融绿之争,待续狗血剧
2014年5月22日,绿城和融创发布公告,融创以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权。收购完成后,融创与九龙仓并列成为绿城最大股东,绿城创始人、董事会主席宋卫平的股份由21.871%降至10.473%,和一致行动人寿柏年共占股18.559%,由第一大股东变为第三大股东;融创董事会主席孙宏斌和宋卫平都担任董事会联席主席;2015年3月1日起,宋卫平将由董事会联席主席改任董事会名誉主席;孙宏斌将担任董事会主席。2014年7月前后,融创交付了收购款,并派出上海融绿公司总经理田强为代表的团队,接管了绿城中国的经营大权。但11月24日以来,围绕这宗收购,融创连续发布了三个公告,其中11月24日,融创首次在公告中承认,“正考虑可能对收购事项作出调整”。12月1日,融创公告称正考虑可能调整收购事项,当中可能涉及在全数退还该公司已支付的代价后终止收购事项,或对将予收购的标的股份及其他条款作出调整。12月19日,绿城和融创相继发布公告,宣布融创收购绿城股权终止,宋卫平方面将退还融创附属公司60亿港元,并以浮动利率计算利息,还款截止日期为2015年2月12日。这意味着,孙宏斌收购绿城失败,只要宋卫平能如期筹得资金,其就能如愿返“城”。
这部狗血剧,通过微信,就像长了翅膀的病毒,没完没了,你都刷恶心了,它还在跨年出新。有人从中读出情怀、有人看透背后利益、有人称赞理想不灭,挺宋的赞孙的,口水一片。可以肯定的是,资产重组、合并收购很可能将在未来的房地产行业频频发生,市场日益细分的趋势之下,像绿城这样的大型品牌房企也遭遇资金链危机,被迫与其他企业合作或被收购股权的案例必须引起行业深思。虽然此次融绿并购可能会以失败告终,但预计未来,仍然不排除会有其他龙头房企之间的并购行为,从而实现强强联合,以谋求更大发展。
从全民经纪人到淘宝卖房,万科这一年的折腾
这一年的万科,唯折腾未停,从高层集体参观阿里巴巴、海尔、腾讯、小米,到90后潮人马佳佳授课,从全民经纪人到淘宝卖房,从事业合伙人到项目跟投,不断的试错,本身就是对行业和企业自我的再探索。如何赚房地产“白银时代”的钱,万科的观点非常明确:“猪要怎么样飞上天,很简单,站在暴风口上!等风来,去变革”。
2014年“双十一”的不同寻常不仅来源于绚丽的电商交易数字,还有一件不容被忽视的事情——房产披上“互联网金融的外衣”,首次作为促销产品加入电商大战。11月11日,远洋地产拿出上万套房源与京东联手推出众筹项目。数据显示,“双十一”当天众筹总额超过1220万元,刷新了京东实物众筹纪录。尝到甜头后,11月14日,双方打造的房产众筹项目“第二波”上线,覆盖了北京、上海、杭州等全国9大城市。截至11月28日,远洋地产与京东金融合作项目,众筹房源货值超过20亿元。
可以说,混序成为常态,失去模板,失去路径,一切都可以颠覆重来。
万达上市,首日破发
2014年圣诞节前,港交所迎来年内最大IPO。不过,万达商业上市首日股价“出师不利”,平开后震荡下行,最终以2.604%的跌幅收官,收盘价为46.75港元。最大的商业地产商,上市之日破发,资本市场对商业地产、传统房地产开发业务的担忧可窥一斑。
万达商业地产上市前“植入”O2O概念,腾讯万达百度三者的合作,已经步入实质性建设。电商和传统商业的豪赌,已成明日黄花,线上线下的结合更为多元,更有创意,对房地产行业来说,如何面对新的市场也成为长期思考的问题。
年度房企哪家强
2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元。绿地集团2014年实现预销售金额2408亿元,较上年增长50%;实现预销售面积2115万平方米。这意味着,销冠宝座正式易主。
“就在今天,我们完成了年度回款两千亿元的目标。这一成果的背后,凝聚着全体同事一年来的努力和汗水,证明了万科强大的执行力。”在12月23日给员工的一封信中,万科总裁郁亮并不掩饰他对过去一年销售成绩的满意。尽管已经很多年不再设立固定的销售目标,但在郁亮看来,“回款”自有其真实意义。因为,“只有获得回款才是真正的销售,当我们的传统业务进入白银时代,尤其当市场处于调整期的时候,我们需要加倍重视经营性现金流的健康,需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩”。
在万科看来,白银时代,“领跑者的责任在于率先找到新的出路”。在编者看来,绿地和万科都已经摆脱了只追求规模的发展模式,销售业绩也不再是唯一的衡量标准,新时代,房地产企业通过自己的探索,不断寻找新的出路和模式,精彩纷呈将成为新的行业态势。
转型,没那么简单
在 “2014绿公司年会”平行论坛上,老胡、郁亮、周忻,曾三方论道房企转型。老胡认为,市场格局的调整是任何一个行业最后走向城市化的必然,一个格局的调整过程也是细分的过程,细分实际上是一个行业成熟的过程。他认为房企转型,首先是心态一定要变,其次是思维方式需要转变。郁亮说,万科赚的钱跟腾讯赚的钱是差不多的,但它可以买下相对于六个万科的市值,这说明整个社会对它更看好一些。所以如果他们这些公司有兴趣来改变我们行业这个力量的话,我觉得挺好,任何行业有有生力量加入都是好事情。
这一年,围绕房地产行业转型的话题,《建业》月刊出过两期专题,在编者看来,转型,是热词,但实际上远没有这么简单,行业的发展毕竟还没走向悬崖前一跳的紧迫局面,开发业务仍然在维持增长的态势。而转型,则是本着战战兢兢如履薄冰如临深渊的深冬心态在规划企业的发展战略。
附注:穿过2014看2015
黄章林,从钱、人、事三个维度谈谈2015地产营销趋势
2015地产营销趋势之钱的角度,顶层设计。
1)产品复合化。金融产品+地产产品,必须的。
2)预算线上化。移动互联网占比加剧,必须的。
3)互联网降低房价成为可能!去中介,降房价!
2015地产营销趋势之人的角度,基础建设。
4)个体作用空前。从经纪人到自媒体,均如此。
5)组织变革加剧。传统媒体,传统代理,传统中介,或灭顶之灾。
6)企业自平台,自媒体,自电商,自社群。
2015地产营销趋势之事的角度,核心工程。
7)渠道第一性,企业到用户零中介。全民营销变成人人营销。人人经纪人,人人自媒体。
8)产品标准化与定制化空前比翼。参与感模式被不断尝试。其中,产品金融化、产品非住宅功能被空前重视。
9)现场体验无缝对接互联网。二维码被无限利用。微电影流行。手机第二现场成为PK主战场。
2015地产营销趋势之风的角度,方向问题。
10)混序成为常态。去中心,去权威,去中介,移动互联网让地产营销失去偶像,失去模板,失去路径。看好细分领域,看好城市深耕,看好个人突围。
(转自黄章林订阅号,地产最强音。)